売り物件の情報管理が売却価格に与える影響
前回の記事では、土地の「分筆」を利用してニーズに合合わせた物件を作り、高値売却を目指す方法をご紹介しました。
今回は、売り物件の情報管理が売却価格に与える影響についてお話しします。
事業用地の売却では「更地」化が基本
事業用地として使われている土地には、社屋や工場などの建物が建っていることが多いですね。しかし、買主は建物がなくて平らな土地を求めることがほとんどです。そのため、事業用地の売却では建物を解体して「更地」化することが基本となります。
建物の解体は専門の業者に依頼する必要があります。その際には、複数の業者と面談して話を聞き、見積もりを取ってから契約する業者を決めましょう。面談するときのポイントは、工事の難易度を強調する業者には注意することです。「基礎が深くまで入っているから抜くのが大変だ」とか「隣接する建物に影響しないようにするのが難しい」とか言う業者は、値段を吊り上げようとしている可能性が高いです。
同じ工事でも10社くらい話を聞くと、ほぼ同じような話をする業者もいれば、全然違う話をする業者もいます。例えば、一番安い見積もりが5000万円だったとしたら、一番高い見積もりは8000万円くらい出す業者もいます。
解体工事費は売却にかかるコストの中で大きな割合を占めますから、できるだけ多くの業者に見積もりを取ることが重要です。
情報戦に巻き込まれないために
買主は安く不動産を買いたいと思っています。中には情報戦でプレッシャーをかけてくる買主もいます。そういう買主に対してはしっかりと対応しなければなりません。
中小経営者の方々はM＆Aなど情報戦で勝負するような経験が少ないかもしれません。しかし、買主の中にはパチンコ業界など情報戦が日常的な組織もあります。そういう組織は情報戦で不動産の価格を下げようとします。
具体的には、事業に関する悪い噂を流すことです。「資金繰りが悪くて倒産寸前だ」「廃業するつもりだ」「不動産を売らざるを得ない状況だ」などの噂が流れると、銀行や取引先、社員などが不安になります。
噂によって経営がさらに悪化すれば、時間的な余裕がなくなってしまいます。時間的な余裕がなければ多くの買主と交渉することができません。
買主が少なければ競争が起こりにくくなります。買主にとっては安く不動産を買えるチャンスが増えます。だからこそ情報戦を仕掛けてくるのです。
これに対抗するためには、売主が情報を管理することが大切です。多くの買主と交渉するほど情報は広まりやすくなります。
だから、「誰にどんな情報を伝えるか」や「その情報がどう広がるか」を常に考えながら売却の手続きを進める必要があります。