将来ビジョン
Future将来ビジョン
当社は不動産開発ノウハウを活かして企業のＣＲＥ経営を
実現し、あらゆる事業の継続可能性を高めます。
経営者のいきいきとした人生と活躍のためには、経営の不安から解消されることが必要です。その手段のひとつがCRE経営です。 CRE（ Corporate Real Estate：企業不動産）経営は企業が自身の不動産を有効に活用し、経営戦略に組み込むこといいます。 CRE経営は以下の理由により、企業の財務の健全化、および成長戦略の一部として強く推奨されています。
- コスト削減
- 不動産は企業にとって大きなコストを占めます。CRE経営により、企業はリース、保守、運用のコストを削減することが可能です。 不要な物件の売却や、使用率の低い物件の有効利用等を通じてコストを削減し、事業継続の可能性を高めることができます。
- 資産の最適化
- 不動産は企業の大きな資産の一部です。CRE経営を通じて、企業は資産を最適化し、その価値を最大化することができます。 状況に応じて資産を売却し、課題となった負債を返済して利息負担を減らし、事業継続可能性を高めます。
- 働き方の変化への対応
- リモートワークやフレキシブルワークが一般的になりつつあります。オフィス需要が変化し、それに合わせた不動産戦略が求められています。 CRE経営を通じて、企業はこれらの変化に対応し、生産性と従業員の満足度を高めることができます。
- サステナビリティの推進
- 人口減少などを背景に需要が先細りする市場において、事業構造上収益拡大が難しい企業に対し、不動産の在り方の見直しは経営戦略において新たな道を示します。 そのままでは廃業せざるを得なかった事業に対し、永続可能性が飛躍的に高まります。
関係者のだれもがWin-Win-Winとなることで、
日本社会の活性化に寄与します。
事業者を支える認定支援機関や金融機関にとって、企業の事業継続可能性を高めることが自社の利益、融資した資金の回収可能性を高めます。 そして誰もが満足し、より多くの企業の事業継続に貢献することが、Win-Win-Winとなることで、よりいきいきとした事業活動を促し、日本社会の活性化に寄与します。
Environment経営環境
| 現状と10年後の変化予測 | 影響と対応策 | |
|---|---|---|
| 市場・顧客
Customer |
【現状】 人口が減少し、個人の土地需要が下がる中、企業からの不動産の有効活用に関する相談が増えている。 【10年後の変化予測】 【現状】 【10年後の変化予測】 |
【対策】 経営革新等認定支援機関に登録する約４万社のうち、不動産開発に長けた会社は１社（当社）しかいない。 企業における土地の活用法は多様化していく。企業の不動産の問題解決を含む出口戦略の立案（CRE経営）をサービスとして展開し、増える需要を獲得していくための戦略を立て、実行に移す |
| 競合
Competitor |
【現状】 他の不動産会社では、不動産開発を武器にしているところは少ない。認定支援機関の登録４万社のうち、不動産会社は１社（当社）しか登録していない。 【10年後の変化予測】 【現状】 【10年後の変化予測】 |
【対策】 独自の不動産開発ノウハウを活かしたオーメード開発をベースとした、オーメードCRE、オーメードM&Aを展開することで、他の競合との差別化を図っていく。 具体的には2023年7月より着手。外注で業務フローやAIにノウハウを落とし込む。そのために、オーメード開発事例を整理していく。相談を受けた案件の解決をシミュレーションする。 |
| 自社
Company |
【現状】 長年の業界経験により、不動産開発の知識やノウハウが大澤社長自身に蓄積されている。役員として採用し、各業務プロセスを役割分担することでそのノウハウを活用していく。 【10年後の変化予測】 【現状】 【10年後の変化予測】 |
【対策】 AIチャットなどのシステムに不動産開発の知識やノウハウを蓄積し、社内の人間が必要な時に必要な情報を引き出せるようにする。 他の業種で成果を挙げているセンスのある人材を獲得し、各プロセスをへ任せることで組織的に新事業を推進していく。 また状況に応じ、プロジェクトごとにSPC(特別目的会社)を設立し、外部協力先とともに事業を推進していく。 |
経営環境の激変により、多くの企業が過大な負債を抱え
後継者不足は深刻な社会課題となり、
事業継続の岐路に立たされています。
社長平均年齢 社長交代率の推移
2022 年時点の社長の平均年齢は60.4 歳。前年を0.1 歳上回り、32 年連続の上昇で過去最高を更新。社長が交代した割合は3.82％、前年から0.1pt 低下し、2010 年以降は3％台後半で推移。社長が引退する平均年齢は68.8 歳、70 歳が目前の段階で交代している結果に。
（出所）帝国データバンク 特別企画: 全国「社長年齢」分析調査（2022 年）
https://www.tdb.co.jp/report/watching/press/p230606.html
業種別に見た、借入金月商倍率の推移
多くの業種で感染症流行前と比べて借入金月商倍率が上昇し、借入金の返済余力が低下している可能性がある。
借入金月商倍率=（金融機関短期借入金＋その他の短期借入金＋金融機関長期借入金＋その他の長期借入金＋社債）÷月商
（出所）帝国データバンク 特別企画: 全国「社長年齢」分析調査（2022 年）
https://www.tdb.co.jp/report/watching/press/p230606.html
ＣＲＥ戦略実践のためのガイドラインが国土交通省より公開
不動産の有効活用（取得・売却・所有・賃借）を戦略的に行うことが企業経営においては重要であるとして、ＣＲＥ戦略に係るスタンダードとなる考え方「ＣＲＥ戦略実践のためのガイドライン」が国土交通省が設置したCRE研究会から公開された。
不動産の利活用の様々な段階で、多種多様なリスクを分析することが重要であるとして、具体の事案に照らし、「物的」「法的・事業的」局面や、「開発」「取得」「保有・運営」「売却」という段階ごとにそれぞれのリスクを確認し、個々の不測の損害に対し、最小のコストで効果的に抑制する方策を立てることが重要としている。
（出所）国土交通省CRE研究会「ＣＲＥ戦略実践のためのガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000113.html
Future今後の事業展開
不動産の有効活用や資産の最適化を背景に、CRE（Corporate Real Estate：企業不動産）経営が注目されています。
また、経営者の高齢化を背景に、企業の休廃業・解散件数が高止まりしています。
当社はこのような経営環境を背景に、強みの不動産開発ノウハウを活用して企業の抱える不動産に関する課題を解決し、ひいては社会的課題を解決する事業として、オーメードCRE・オーメードM&A事業を展開してまいります。
Strategy事業戦略
CRE 経営推進事業
企業からの経営の相談窓口である金融機関や認定支援機関とタッグを組み、CRE経営を推進します。
当社の不動産開発ノウハウを活かした財務健全化等に貢献し、紹介いただいた金融機関や認定支援機関には紹介料のお支払い、あるいは共同事業を提案します。
不動産開発金融事業
様々な問題で不動産開発事業の継続が困難になると、事業者は利息を支払うだけの余力がなく経営に苦しみます。
また、事業資金を融資・出資する金融機関や証券会社にとっても、回収可能性が低くなり両者ともに苦しい状況となります。
本図は一例ですが、事業開発会社と大澤都市開発で共同出資し、特別目的会社(SPC：Special Purpose Company)を設立します。 当社が不動産を買い取り、様々な不動産に関わる問題を解決したうえで、特別目的会社（SPC）へ貸します。 さらにSPCより事業開発会社へ不動産を賃貸することで、一時的なキャッシュにより経営が楽になるだけでなく、これまで通り事業継続が可能になります。 金融機関としても融資資金の回収可能性が高まります。
企業、認定支援機関にとってのメリット
| メリット・価値 | |
|---|---|
| 企業 |
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| 金融機関 証券会社 認定支援機関 |
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一例として、都市の中心部に、狭小な土地で数十年町工場を営む中小企業があげられます。そうした企業では人口減少を背景に国内市場の縮小のあおりをまともに受け、増収の見込みが少なく、財務状況が悪化して資金繰りが苦しく、設備投資もままなりません。 このままでは廃業もやむを得ないという状況ながら、生業であるため廃業することもできず、経営者の悩みは大きいと推察されます。
当社のCRE経営推進事業、不動産開発金融事業により、所有する不動産の売却や新たな活用を促し、経営者を経営の苦しみから解放します。 状況に応じて、より広い移転先での事業継続を検討いただくことで、高い生産性を実現することも可能となります。 こうした不動産を通じて事業の抜本的見直しが、さらに長い期間の道筋を創出します。
組織体制の構築
土地加工や開発許可、隣地買収等の交渉ノウハウ、工事計画全体を把握した造成業者の管理などは長年の経験がある代表取締役の大澤にしかできない分野です。
そのため、情報収集、土地加工、販売のプロセスごとに分割して適材適所に人材を充て、状況に応じ、プロジェクトごとにSPC(特別目的会社)を設立し、外部協力先とともに事業を推進していきます。
Story将来価値創造ストーリー
