前回は、不動産の「売却希望価格」を適正に設定する方法についてお話しました。

今回は、土地の価格を決める要因として、広さや形、地盤などのポイントについて詳しく解説します。

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広すぎる土地はニーズが少なく価値が下がる

・面積

土地の価格は一般的に、単価と広さの掛け算で求められます。

例えば、1平米あたり20万円の土地が100平米あれば、20万円×100平米＝2000万円ということになります。

普通の住宅用地などはこのように単純に計算できるので、150平米なら3000万円、200平米なら4000万円という具合です。

しかし〝広すぎる〟土地はこの計算方法ではありません。

1平米20万円と評価された1000平米の土地を売ろうとしたら、普通なら2億円になるはずですが、広い土地は需要が少なく買い手が限られるため、価値を下げて査定されることが多いのです。

国税庁でも、相続税の評価額を算出する際には土地の広さに応じて「補正率」を適用しています。

例えば1000平米の場合は補正率が0.55となっているので、1平米あたり20万円の土地は2億円ではなく、2億円×0.55＝1.1億円と評価されます。

これは税務上のルールですが、土地を売却する際にも広い土地をまとめて売ると「広大地補正」をされることがよくあります。

 

・向き（日当たり）

土地には向きがあります。道路に面している方向が土地の向きとされ、東西南北のどれを向いているかで土地の価値が変わってきます。

土地の向きは日当たりに関係しているため、日当たりが最も良い南向きの土地は高く評価されます。

次に高評価なのは東向きで、その後西向き、北向きと順番に低くなっていくのが一般的です。

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使いやすい「土地の形」は正方形や長方形

・形状

同じ広さでも形によって土地の使い方は大きく変わります。正方形や長方形で縦横比が極端でない土地は用途が多く使いやすいので、高く評価されます。

反対に、形がゆがんだ（いびつ）土地は使い方が難しく、建物を建てても無駄なスペースができてしまうため評価が低くなります。

 

・地盤

土地を利用する際には、地盤の強度や汚染度が問題となることがあります。

地盤の強度はN値という数値で表され、数値が大きいほど強固で優れた地盤とされます。

岩盤や砂礫（されき）などの地盤は強く固まっていて、上に建物を建てても沈下しなかったり地震の時に大きく揺れなかったりしません。

一方、水分が多い粘土や砂の地盤では、建物が沈下しやすかったり地震の時に液状化しやすかったりします。

弱い地盤は適切な工事で改善できますが、工事に費用がかかるので土地の価値が下がります。

 

・土壌汚染や埋設物

工場やガソリンスタンドなどの跡地では土壌汚染や埋設物が問題となることがあります。

土壌汚染や埋設物があると、買い手は土地を購入した後、処理するために手間やコストを負担しなければなりません。

土地の価格に大きく影響するため、2003年に改正された不動産鑑定評価基準では土壌汚染や埋設物がある場合には、不動産価格を査定する際、その処理コストを差し引くことになっています。