土地売却の際に知っておきたい「目安価格」の算出方法 その2
前回は、土地売却のための「目安価格」の査定方法として、公示地価や路線価を利用する方法についてお伝えしました。
今回は、取引された事例や専門家の意見を参考にする方法についてご紹介します。
「不動産取引価格情報検索」で全国の取引事例をチェック
⚫目安価格の査定方法③取引事例を調べる
土地売却の際には、実際に同じような物件がどれくらいの価格で売買されているかを知ることも重要です。
そのためには、国土交通省が提供している「不動産取引価格情報検索」というサイトが役立ちます。
このサイトでは、全国各地で行われた不動産の取引事例が掲載されています。
物件の所在地や広さ、形状、最寄り駅などの基本情報に加えて、取引価格の総額や坪単価、取引時期なども分かります。
自分が売りたい土地と近い条件の物件があれば、その取引価格を参考にすることができます。公示地価や路線価とは異なり、市場で実際に成立した価格なので、より現実的な目安となります。
ただし、このサイトには以下のような注意点もあります。
- 地域や時期によっては取引事例が少なく、比較対象が見つからない場合がある
- 不動産は個々に特徴が異なるため、他の物件と一概に比較できない場合がある
- 取引事例は過去のデータであり、現在の市場動向と異なる場合がある
そのため、このサイトで得られた情報はあくまで参考程度にとどめておきましょう。
不動産仲介会社や不動産鑑定士に査定を依頼する
⚫目安価格の査定方法④不動産仲介会社に査定を依頼する
土地売却を考えているなら、不動産仲介会社に査定を依頼することもおすすめです。不動産仲介会社は日々不動産の売買を行っており、市場の最新情報や需要動向に詳しいです。
そのため、自分が売りたい土地に対して適正な価格を提示してくれる可能性が高いです。
ただし、不動産仲介会社は売買成立時に手数料を得ることが目的です。そのため、査定額には以下のようなバイアスがかかっている可能性もあります。
- 早く売買を成立させたい場合は低めに見積もる
- 高い手数料を得たい場合は高めに見積もる
- 自社で仲介したい場合は他社より高く見積もる
このような場合は、複数の不動産仲介会社から査定を受けて比較することが大切です。また、査定額の根拠や計算方法を詳しく説明してもらうことも忘れずに行いましょう。
⚫目安価格の査定方法⑤不動産鑑定士に査定を依頼する
もっとも客観的で信頼性の高い査定方法は、不動産鑑定士に依頼することです。
不動産鑑定士は国家資格を持ち、不動産の価値を専門的に鑑定する人です。自分の利益に関係なく、公正な価格を算出してくれます。
不動産鑑定士が土地の価格を査定する際には、主に「取引事例比較法」と「収益還元法」の2つの手法を用います。
「取引事例比較法」は、近隣の同様の土地の取引価格を参考にして、自分の土地の価格を算出する方法です。住宅用地などの宅地はこの方法で査定されます。
「収益還元法」は、商業用地や工業用地などの収益物件に適用される方法です。この方法では、土地から得られる収益（家賃など）をもとにして、土地の価値を評価します。
例えば、土地を1億円で購入して賃貸住宅を建てた場合、その土地からどれだけの家賃収入が得られるかを想定します。
そして、その家賃収入がローン返済や修繕費などの経費を上回るかどうかを判断します。
もし家賃収入が経費よりも少ない場合は、1億円では高すぎるということになります。
逆に家賃収入が経費よりも多い場合は、1億円では安すぎるということになります。
このように、土地から得られる収益と土地の価格のバランスを考えて査定するのが「収益還元法」です。
以上が土地売却のための「目安価格」の査定方法です。
いずれの方法も完璧ではありませんが、複数の方法を組み合わせて参考にすることで、より正確な目安価格を知ることができます。
土地売却は一生に一度あるかないかの大きな取引です。慎重に準備して、最適なタイミングで売却できるようにしましょう。