事業用不動産の出口戦略を成功させるためのステップ
事業用不動産の出口戦略とは、経営不振や廃業などの理由で事業用不動産を売却する際に、最大限の利益を得るための計画です。
事業用不動産は経営に大きな影響を与える資産であり、適切な出口戦略を立てることで、負債の返済や再起の資金などに充てることができます。
しかし、事業用不動産の出口戦略は簡単に実行できるものではありません。多くの作業や時間が必要であり、事前に準備や調査をしっかりと行うことが重要です。
この記事では、事業用不動産の出口戦略を成功させるためのステップをご紹介します。
廃業の決断と負債・資産の洗い出し
出口戦略を実行する前に、まずは廃業の決断をしなければなりません。廃業は経営者にとって大きな決断であり、周囲から反対意見が出ることもあるでしょう。
しかし、廃業を先延ばしにすることは、負債が増えるだけでなく、精神的にも苦しむことになります。
廃業することを決めたら、「○月○日をもって事業を廃業する」という具体的な日付を定めてください。これにより、心に決意が固まり、作業もスムーズに進められます。
次に、負債と資産の洗い出しを行います。負債は金融機関からの借入だけでなく、個人からの借入や未払いの買掛金なども含まれます。
また、従業員に支払う退職金や未払い賃金なども忘れずに計算してください。
負債の合計額がわかったら、資産を調べます。資産には不動産だけでなく、売掛金や在庫商品、事業用設備なども含まれます。
負債額から資産額を引くことで、不動産売却で返済しなければならない金額がわかります。
不動産の詳細情報の把握と売却価格の見積もり
負債・資産の洗い出し後は、不動産の詳細情報を把握します。
面積や用途地域、境界や前面道路の幅などは登記簿謄本や地積測量図で確認できますが、古い物件や二代目・三代目経営者の場合は登記内容が現状と異なることもあります。
その場合は隣接地所有者と協力して境界確定や測量を行う必要があります。
また、工場やガソリンスタンドなど土壌汚染のリスクがある物件の場合は、専門家に依頼して土壌調査を行っておくことがおすすめです。
土壌汚染が発覚した場合は、買主が減額交渉をしたり、売却が成立しないこともあります。
不動産の詳細情報がわかったら、売却価格の見積もりを行います。不動産の価値は市場によって変動しますので、最新の相場や周辺の取引事例を参考にしてください。
また、不動産会社や鑑定士に依頼して査定を受けることも有効です。査定額は売却価格とは異なりますが、売却交渉の基準となる数字です。
出口戦略の立案と実行
最後に、出口戦略の立案と実行を行います。出口戦略とは、不動産をどのように売るかという計画です。
不動産はそのまま売るだけでなく、分筆や分割、用途変更などを行うことで、より高値で売れる可能性があります。
しかし、これらの方法にはメリットだけでなくデメリットもあります。例えば、分筆や分割を行うと手数料や税金がかかりますし、用途変更を行うと許可や工事が必要になります。
また、買主候補のニーズや市場動向も考慮する必要があります。
出口戦略を立てるには、多くの買主候補と面談し、不動産に対するニーズや評価を聞くことが大切です。
買主候補は不動産会社や投資家だけでなく、近隣住民や地元企業なども含まれます。面談を通じて不動産の強みや弱みを把握し、最適な出口戦略を立ててください。
出口戦略が決まったら、実際に不動産を売却します。売却交渉では、買主から減額要求が出ることもありますが、事前に準備した情報や見積もり額を根拠にして交渉してください。
また、契約書や重要事項説明書などの書類作成や手続きも忘れずに行ってください。
以上が事業用不動産の出口戦略を成功させるためのステップです。
事業用不動産の出口戦略は一朝一夕にできるものではありませんが、しっかりと計画し実行することで、経営者にとって大きなメリットになります。