不動産売却で融資を受けるコツ
不動産売却は、経営難に陥った企業の救世主となることがあります。しかし、不動産売却にはさまざまなハードルがあります。
その中でも、金融機関とのやりとりは非常に重要です。金融機関から融資を受けるには、どのようなポイントがあるのでしょうか？
前回は、融資元の金融機関として「信用金庫」がおすすめな理由について説明しました。今回は、金融機関から融資を引き出すために必要な｢返済の根拠｣の作り方を見ていきます。
抵当権を外すためには、売却計画を明確にしよう
不動産売却の最大の難関が、金融機関が不動産に付けている「抵当権」です。抵当権とは、金融機関が貸したお金の担保として、不動産の所有権を一部持っていることです。抵当権があると、不動産の売買が自由にできなくなります。そのため、不動産売却の前には、金融機関に抵当権を外してもらう必要があります。
しかし、金融機関は簡単に抵当権を外してくれません。なぜなら、抵当権を外すと、金融機関の担保がなくなってしまうからです。金融機関は、抵当権を外す代わりに、貸したお金の返済を確実にすることを求めます。つまり、不動産売却によって負債を完済できるという「返済の根拠」を示さなければなりません。 「返済の根拠」を示すには、不動産の価値と負債の額を比較することが必要です。不動産の価値が負債の額を上回っていれば、売却すれば返済できるということになります。
しかし、不動産の価値が負債の額に満たない場合は、どうすればいいのでしょうか？ その場合は、不動産の価値を高める方法を考える必要があります。
例えば、不動産を分割して小さな区画にして売ることや、不動産に付属する建物を撤去して土地だけにすることなどがあります。これらの方法は、不動産の需要や利便性を高めることで、価値を引き上げることができます。 しかし、これらの方法には、費用や時間がかかります。そのため、金融機関に融資を受けることが必要になる場合があります。その際には、不動産の開発計画や工程表などを作成し、返済計画にリアリティを持たせることが大切です。
金融機関に「なるほど、これなら負債を返済できる」と思わせるだけの証拠を積み上げていくことが、抵当権を外すための100点満点の交渉材料となります。 また、不動産の売買契約書や前金の領収書などを用意することも有効です。これらの資料は、不動産の売却が確実になっていることを示すものです。
金融機関は、不動産の売却価格が明確になっていないと、抵当権を外すための稟議書を書くことができません。そのため、不動産の売却価格を証明する資料を提出することで、金融機関の担当者の仕事を助けることができます。
新規融資は新たな金融機関に申し込もう
不動産売却には、造成や解体、建物撤去などの費用がかかります。これらの費用を捻出するためには、新たな融資を受けることが必要になる場合があります。
しかし、新たな融資を受けるには、注意が必要です。 一般的には、新たな融資を受ける際には、古くから取引のある金融機関に依頼するのが常識です。ただ、不動産売却の場合は、そうはいきません。なぜなら、不動産売却による負債の返済を計画する中では、既存の金融機関との返済のリスケジュール交渉を行う必要があるからです。
リスケジュールとは、返済期日や金額を変更することです。リスケジュールを行うことで、返済の負担を軽減することができます。しかし、リスケジュールを行うと、金融機関からの信用が低下することになります。
日本の銀行では、「リスケジュールした取引先には新規融資をしない」という商習慣があります。そのため、旧知の取引金融機関に新規融資を依頼しても、断られる可能性が高いのです。
そこで、新規融資を受けるためには、新たな金融機関に申し込むことがおすすめです。
新たな金融機関には、既存の金融機関とのリスケジュールの履歴がないので、信用が高いと判断される可能性があります。また、新たな金融機関は、新規の取引先を獲得するために、積極的に融資を行うことがあります。そのため、新規融資を受ける際には、新たな金融機関に申し込むことが効率的です。