相続が発生した際、「農地」や「市街化山林」をどのように扱うかは、多くの相続人にとって大きな課題となります。

特に、無道路農地や開発困難な市街化山林は、売却や有効活用が難しく、相続財産としての価値が大きく低下することがあります。

本記事では、こうした問題を抱える方に向けて、具体的な課題と解決策をご紹介します。

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(1) 相続農地問題の解決策

無道路農地の評価と問題点

農地の評価額は、相続税を計算する際に重要な指標となります。

しかし、無道路農地（道路に面していない農地）の場合、（相続税評価額は接道農地の60%）とされる一方で、実際の市場価格（実勢価格）はさらに低くなる傾向があります。

例えば、以下のようなケースを考えてみましょう。

＜例＞

• 接道農地の評価額：1億円
• 無道路農地の相続評価額：6,000万円（接道農地の60%）
• 実勢価格（市場価格）：1,000万円

この場合、相続税評価額と市場価格の差額（5,000万円）が大きな負担となり、売却しても相続税の支払いに見合わない状況が生じてしまいます。

接道農地が生産緑地の場合の問題点

また、農地が「生産緑地」に指定されている場合、宅地転用や一体売却が難しく、長期間にわたり資産価値を活かせないケースもあります。

生産緑地は30年間の指定解除まで農地として維持しなければならず、自由に活用できないため、相続人にとって大きな負担となります。

 

解決策：「区画整理事業」による土地価値の最適化

弊社では、「区画整理事業」を活用し、農地の価値を最適化するサポートを行っています。

 

区画整理事業とは？

• 農地や土地の形状を整え、道路を新設または拡張することで、土地の利便性を向上させる手法。
• 適切な区画整理を行うことで、無道路農地の評価額を引き上げ、市場価格との差を縮小。

この方法を用いることで、相続人の資産価値を維持しながら、土地の活用を可能にします。

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(2) 相続市街化山林問題の解決策

市街化山林の相続で発生する課題

市街化区域に含まれる山林は、本来なら開発可能な土地ですが、周囲の土地との高低差が大きいなどの理由により、開発が進まず放置されるケースが多く見られます。

特に関西圏では、このような未開発の市街化山林が点在しており、相続発生後の土地管理が大きな問題となります。

相続税の評価額と実勢価格が乖離している場合、相続人は「売れないのに高額な相続税を払う」というジレンマに直面することになります。

 

解決策：弊社が提供する2つの選択肢

弊社では、市街化山林の問題を解決するために、以下の2つの方法を提供しています。

1. 造成開発可能部分の買取

   • 開発可能な部分については、弊社が直接買取を行います。
   • これにより、相続人は不要な土地を現金化し、相続税の負担を軽減できます。

2. 開発困難部分の「国庫帰属制度」活用

   • 開発が困難な部分については、弊社提携の行政書士が「国庫帰属制度」を活用し、国へ帰属させる手続きを支援します。

 

「国庫帰属制度」とは？

• • • 令和5年4月27日に法務省管轄で施行された制度。
    • 管理されない所有者不明土地の増加を防止する目的で創設。
    • 一定の基準を満たす土地であれば、相続人の負担なく国へ帰属させることが可能。

 

背景
かつて、昭和・平成時代には「物納（相続税の代わりに不動産で納税）」が主流でしたが、売却困難な土地の物納は受け付けられないことが多く、相続人にとって負担が大きい問題となっていました。

しかし、新制度を活用することで、不要な土地の処理が可能となり、スムーズな相続対策が実現できます。

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まとめ：相続でお悩みの方は、ぜひご相談ください！

農地や市街化山林の相続は、適切な対応をしなければ資産価値が大きく下がり、結果として大きな損失を生む可能性があります。

しかし、適切な方法を用いれば、価値を維持し、税負担を抑えることが可能です。

✅ 相続した農地や山林をどうすればよいかわからない

✅ 相続税評価額と市場価格の差に困っている

✅ 開発できる部分と処理すべき部分を整理したい

このようなお悩みがある方は、大澤都市開発にぜひご相談ください！

弊社では、不動産開発や相続対策に精通した専門家が、お客様の状況に応じた最適な解決策をご提案いたします。